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业主集体强制停贷能否解决项目的烂尾楼问题?业主集体停贷能倒逼烂尾楼复工吗?
行业动态 2023-05-12 10:45:27 来源：好房网
业主集体强制停贷的情况在多个城市中都有出现，这种主要是因为期房烂尾，然后业主集体停贷 ，那么业主集体强制停贷能否解决项目的烂尾楼问题?
一、业主集体强制停贷能否解决项目的烂尾楼问题
买受人强制停贷不能够直接解决烂尾楼问题，但有助于引起政府、银行进一步强化购房款监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾发生概率。
在没有依法解除担保贷款合同的情况下，如果银行不存在违反监管规定，买受人以声明方式明确表示停止还贷，即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷，均属于违约行为。
若不能意识到“买受人停贷声明”的法律后果，可能会引起越来越多的类似模仿声明，但是否真的停贷，则取决于项目的开发进展以及买受人对商品房价值的预期与经济能力等。
总之，多地出现的“集体停贷”声明现象反映出买受人对开发商能否依法、依约、按期履行交房义务，有着深深的担忧。若市场中普遍存在不能依法、依约、按期交房的现象，甚至出现大规模烂尾现象，就有可能危及国计民生。
二、业主集体停贷能倒逼烂尾楼复工吗
买的期房烂尾了，眼看着交楼遥遥无期，还需要每个月还月供，于是有的业主集体提出“停贷”。
据媒体报道，一份近日在网络热传的“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示：“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主(已售房源且未结清贷款)决定，若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”
在房地产的冰期里出现业主“停贷”现象，似乎并不意外，特别是目前不少烂尾楼盘，出现预售监管资金被腾挪，说好的期房成了“无底洞”。在这种情况下，买房人再还贷款，既不会拿到房子，也是在继续扩大自己的损失，正所谓黄连水洗澡——从头苦到脚。
值得强调的是，最高人民法院最新修订的有关商品房贷款合同的规定：担保贷款合同作为附属合同，可以因为买房合同的解除而解除，似乎让很多买房人看到了希望。
最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
通俗地说，今后不再把买房合同和贷款合同看成两个独立的合同，而是把贷款合同看成买房合同的附属合同，因为烂尾，致使买房的“合同目的”没有办法实现，那就可以申请解除买房的主合同，“皮之不存，毛将焉附”，作为附属贷款合同当然也要解除。
而且这一新司法解释已经被运用于判决中。据媒体报道，上海的许先生在嘉兴某楼盘买楼时向银行按揭贷款392万元，但是楼盘烂尾了，而且开发商也宣告破产了。许先生停止还贷，要求解除贷款合同。二审法院认为，开发商无法交付房屋致使商品房买卖合同解除，应该由开发商承担剩余贷款还款责任。
这个判决让很多既拿不到房子，又要还月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解释，也是理顺了基本的权责利关系。
要说明白的是，无论是最高法的司法解释，还是嘉兴的最近案例，解除贷款合同的前提是先解除买房合同，即买房人不再要房子——当然还可以进一步要求开发商退回房款(但这事实上很难了)，所以解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。
目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。
即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。
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